2021年9月份蚌埠房地产市场报告

Chapter1、蚌埠城市：城市背景、城市发展

　　蚌埠地处沿淮城市群，享合肥经济辐射，成就其为皖北中心城市，依托产业、交通，目前发展向产业集群化、知识经济的中心城市过渡。

　　城市区位：安徽省中北部，淮河中游南岸，北与宿州市接壤，南与淮南市相连，东与江苏省毗邻，西与蒙城县、凤台县搭界;

　　行政区划：蚌埠市下设三县四区;其中三县为怀远县、固镇县、五河县，以及蚌埠市区设有蚌山区、禹会区、淮上区、龙子湖区四区;

　　文化形象：创新之城、智慧之城、淮畔明珠、历史名城、歌舞之乡;

　　省占位：蚌埠位于沿淮城市群，淮合芜宣城市带，城市南北向发展的重要增长节点，皖北区域性中心城市

　　蚌埠2019年正式加入长三角城市群，为皖北中心城市，经济向上，人口红利和产业输出支撑消费增长，蚌埠未来规划动力充足，城市面不断完善。

　　城市发展规划：受合位优势明显;宿淮蚌都市圈城市;蚌埠被定位为全国性交通枢纽城市;城市交通价值显著。

　　城市经济产业：产业升级转型步伐加快，三产增速明显，主导产业中二、三产业齐头并进;消费水平占据全省中游水平，居民置业支付能力较强，房地产投资水平稳步上涨，市场发展利好。

　　城市常住人口：蚌埠市人口居于全省中等水平，人口平稳增长;根据第七次全国人口普查，2020年蚌埠常住人口329.64万人，与2010年第六次全国人口普查的316.45万人相比，十年功增加13.19万人，增长4.17%，年均增长0.41%，城镇人口181.55万人。

　　蚌埠市中心城区规划(2012年-2030年)围绕“四横三纵、六核八区”的城市结构;将城市性质定义为华东地区的综合交通枢纽城市之一，华东地区的先进制造业基地之一，皖北中心城市和现代化山水园林城市。

　　中国(安徽)自由贸易试验区专项推进：标志着长三角一市三省全部进入“自贸时代”并赋予自贸试验区更大改革自主权，蚌埠片区的设立，实现了合芜蚌自主创新与自由贸易的完美融合，必将给蚌埠加快建设淮河流域和皖北地区中心城市带来全新的发展机遇。

　　Chapter2、房地产宏观市场政策：全国、蚌埠

　　宏观政策保持连续性、稳定性、可持续性，2021年GDP目标6%以上。

　　“十四五”规划的开局之年：今年发展的主要预期目标是，国内生产总值增长6%以上;城镇新增就业1100万人以上，城镇调查失业率5.5%左右;居民消费价格涨幅3%左右;进出口量稳质升，国际收支基本平衡，单位国内生产总值能耗降低3%左右;粮食产量保持在1.3万斤以上。

　　坚持扩大内需这个战略要点：坚持扩大内需这个战略基点，充分挖掘国内市场潜力。紧紧围绕改善民生拓展需求，促进消费与投资有效结合，实现供需更高水平动态平衡。

　　“房住不炒”大前提下，稳地价、稳房价、稳预期，让楼市核心目标更加明确。

　　总体基调：中央再次强调房子是用来住的，不是用来炒的定位。

　　房地产金融政策：保持房地产金融政策的连续性、一致性和稳定性，严格执行房地产金融监管要求，防止资金违规流入房地产市场。

　　解决好大城市住房突出问题：增加土地供应、安排专项资金、集中建设等方法，切实增加保障性租赁住房和共有产权住房供给;规范发展长租房市场，降低租赁住房税费负担，尽最大努力帮助新市民、青年人等缓解住房困难。

　　中指研究院：黄金周楼市成交降三成，稳预期效果仍需时间兑现

　　中指研究院短期整体市场预判：9月底，中央接连释放稳楼市信号，央行“两个维护”对稳定市场预期、提振市场信心起到重要作用。各地继续大力度加码的可能性明显降低，政策微调预调的空间已打开，部分城市按揭贷款额度和放款时间、房贷利率、限签等政策均有微调的可能，以稳定市场预期。

　　整体来看，“国庆”假期市场情绪延续9月较为低迷态势，稳预期政策效果仍需要时间验证。展望四季度，部分城市存在政策微调预期，整体市场有望改善，但政策环境仍较为严格，短期市场仍有调整压力。重点城市第一批集中供地项目即将入市，市场竞争或将更加激烈，在此背景下，房企应加大对城市市场周期及政策变化研究力度，加强竞品监控，制定差异化营销策略，把握市场机会;同时，房企应持续优化产品，打造差异化、有竞争力的产品，注重品牌建设，提升企业市场竞争力。

　　公积金新政个人住房贷款额度减少，首付比例提升。

　　一、调整单职工住房公积金贷款最高额度;

　　二、调整贷款首付比例(1)职工家庭初次使用住房公积金贷款购买自住房，首付比例由不低于20%提高到不低于30%;(2)职工家庭初次使用住房公积金贷款购买自住房已结清相应贷款，为改善居住条件再次申请住房公积金贷款购买自住房的，首付比例不得低于50%;

　　三、异地公积金无法使用;

　　蚌埠公积金二套房利率上浮10%。

　　根据住房和城乡建设部、财政部、中国人民银行、中国银行业监督管理委员会《关于规范住房公积金个人住房贷款政策有关问题的通知》8月10日起，职工家庭第二次申请住房公积金个人贷款购买普通自住住房的，首付款比例不得低于50%，房贷利率为同期首套房的1.1倍，为3.575%;

　　人才落户

　　蚌埠市人民政府办公室已印发《吸引留住高校毕业生在蚌就业创业若干政策》，力争要在5年内吸引留住20万高校毕业生留在蚌埠就业创业。其中明确提到对新引进重点领域稳定就业，并购买首套自住商品房的博士给予10万元安家补助，硕士给予4万元安家补助，本科毕业生给予2万元安家补助。对新引进紧缺专业的海外知名高校博士，给予20万元一次性安家补助。

　　安徽省政府《关于印发安徽省贯彻落实淮河生态经济带发展规划实施方案的通知》10月15日正式发布：全面放开淮北、亳州、宿州、蚌埠、阜阳、淮南、滁州、六安八个城市城镇落户限制

　　Chapter3、蚌埠土地市场

　　2021年共计成交土地面积82.9万平方米，成交金额45.08亿。1月无土地成交，2月无土地成交，3月土拍市场回暖成交土地3 宗，成交面积20.6万㎡，成交金额9.39亿。4月成交1宗，成交面积14.9万㎡，成交金额6.04亿;5月无地成交;6月成交3宗，成交面积31万平方米，成交金额17.4亿;7月成交3宗，成交面积8.6万㎡，成交金额8.39亿。8月仅成交1宗，成交面积7.8万㎡，成交金额3.86亿。

　　9月蚌埠市共计1宗居住用地成功出让，约75.765亩，成交金额2.3亿，最高成交楼面价约2538.84元/平米，和顺清越成功拿地!

　　蚌挂(2021)42号地块位于禹会区东海大道南侧、秦集路西侧，出让面积约为75.769亩，容积率≤1.8，起始总价为22932万元，起始楼面价约为2522元/㎡。

　　2021年龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区、经开区和高新区计划出让地块27宗合计约3210亩。

　　Chapter4、蚌埠商品住房市场：房地产开发投资、新房批售、新房销售

　　2020年1-12月，蚌埠商品房销售面积880.6万平方米，同比增长7.6%，高于全省4.3%，增速居全省第四;

　　商品房销售额541.5亿元，同比增长10.6%，高于全省2.9%;住宅销售额491.3亿元，同比增长16.6%;

　　2021年1-5月，蚌埠全市(含三县)房地产投资238.72亿，增长7.3%;

　　房地产销售面积323.47万平方米，比上年同期增长13.9%，其中住宅销售304万平方米，比上年同期增长18.5%，全市(含三县)住宅平均价格6748元/平米;

　　区域销售方面，蚌山区37.3万平方米，龙子湖区16万平方米，禹会区25.4万平方米，淮上区50.58万平方米，高新区14.04万平方米，经开区36.66万平方米，怀远县38.36万平方米，五河县55.03万平方米，固镇县50万平方米;

　　2021年6月，蚌埠市区新建商品住宅共批售278408.47平方米。

　　2021年6月共计成交商品房约1745套，环比上月下降12.2%;成交均价基本稳定为8065元/平米;住宅成交下降，但价格涨幅较大。

　　截止到6月底，蚌埠市住宅剩余总库存约29009套，按照近一年每月平均去化约2170套，项目剩余总库存去化周期约13.4个月，库存套数持续稳定，市场库存充足，竞争加剧。

　　2021年7月，蚌埠市区新建商品住宅共批售238236.89平方米。

　　2021年7月共计成交商品房约1456套，住宅成交下降，环比上月下降16.9%;成交均价基本稳定为8083元/平米。

　　截止到7月底，蚌埠市住宅剩余总库存约27635套，按照近一年每月平均去化约2015套，项目剩余总库存去化周期约13.71个月，库存套数持续稳定，市场库存充足，竞争加剧。

　　2021年8月，蚌埠市区新建商品住宅共批售119598.14平方米。

　　2021年8月共计成交商品房约1461套，成交量比去年8月的去化下降明显，成交均价在8423元/平米，价格虽然上涨主要是经开、滨湖高端项目降价促销、销量大幅提升，拉动整体均价。

　　截止到8月底，蚌埠市住宅剩余总库存约27732套，按照近一年每月平均去化约2043套，项目剩余总库存去化周期约13.57个月，库存套数持续稳定，市场库存充足，竞争加剧。

　　2021年9月，蚌埠市区新建商品住宅共批售369720.02平方米。

　　Chapter5、蚌埠商品住房市场：新房价格指数、新房备案价

　　新建商品住宅价格指数：新房价格指数持续回升

　　根据国家统计局9月15日发布的《2021年8月份70个大中城市商品住宅销售价格变动情况》，蚌埠新建商品住宅价格指数环比上涨0.4%，同比上涨3.4%。

　　新房备案价：均价11540元/平米

　　9月份，蚌埠各片区新房备案套数为2014套，均价为10014.12元/平米。

　　高新区备案项目

　　9月份，高新区备案的楼盘为中国铁建花语苑和天公河畔，中国铁建花语苑此次备案的房源为1#、2#楼，共计房源152套，均价7951.67元/平米。天公河畔此次备案的房源为3#楼，共计65套房源，均价7131.73元/平米。

　　蚌山区备案项目

　　9月份，蚌山区备案的项目为：山水宸院融院、龙门悦府、荣盛兰凌御府。其中，山水宸院融院进行了两次备案，第一次备案的房源为11#、12#楼，共计90套，均价10655元/平米;第二次备案的房源为N2(联排别墅)，共计12套，均价26016元/平米。龙门悦府此次备案的房源为D10#、D11#、D12#楼，共计300套房源，备案价为8299.18元/平米。荣盛兰凌御府此次备案的房源为B6、B15，共计58套房源，均价11668.75元/平米。

　　龙子湖区备案项目

　　龙子湖区备案的项目为：碧桂园湖山樾、新城怡康时光印象、珑璟台。其中，碧桂园湖山樾备案的房源为11#楼，共计72套，均价8397元/平米。新城怡康时光印象共进行两次备案，第一次备案的房源为9#楼，共计96套房源，均价9240元/平米;第二次备案的房源为5#楼，共计44套房源，均价9420元/平米。珑璟台此次备案的房源为1#、4#楼，共计57套房源，备案价为9629.93元/平米。

　　经开区备案项目

　　磐龙院三区共进行两次备案，第一次备案的房源为小高层G12#、G13#楼，共计139套房源，均价11969.21元/平米;第二次备案的房源为低密墅区D32#、D33#、D35#、D36#、D37#、D38#、D39#楼，共计102套房源，均价17528.48元/平米。

　　禹会区备案项目

　　淮禹书苑此次共进行两次备案，第一次备案的房源为洋房1#、2#楼，共计40套房源，均价10187.93元/平米;第二次备案的房源为小高层20#楼，共计70套房源，均价8677.42元/平米。璀璨华城二期本次共进行两次备案，第一次备案的房源为3#楼，共计36套，均价6980元/平米;第二次备案的房源为16#楼，共计68套房源，均价6500元/平米。

　　淮上区备案项目

　　奥莱当代城MOMΛ此次共进行两次备案，第一次备案的房源为29#楼，共计104套房源，均价6897元/平米;第二次备案的房源为33#、37#楼，共计144套房源，均价6964元/平米。乾和园本次备案的房源为26#、28#楼，共计166套，均价7567元/平米春江花月此次备案的房源为7#、8#楼，共计199套房源，均价7979元/平米。

　　Chapter6、蚌埠房地产市场小结

　　政策方面：十九届五中全会已基本定调未来五年中国社会和经济发展的基本框架思路，今年的十三届全国人 大四次会议中，再次强调“房住不炒”及“三稳”政策，房地产行业在高质量的发展契机下，将迎来新的发 展机遇。未来供应端将持续加强培育租赁市场，坚持租售并举的住房制度，市场将保持长期稳定发展趋势。

　　蚌埠市政策：蚌埠市目前除了农商行额度紧张之外，12家银行中大部分的银行，首套房贷利率相比上月均保持不变，针对新房贷款利率暂无变动，但放款时间有所延长，总体上看，大多数二套房的房贷利率为6.37%;

　　土地市场：1月份土地市场暂无成交;2月份土地市场暂无成交;3月份成交3宗土地，4月成交1宗，成交总价15.79亿，总面积35.5万㎡;5月份土地市场暂无成交;6月成交3宗，其中城南两地块楼面价突破8000元/平米，刷新历史记录;7月成交3宗地，其中28号地和29号地捆绑出让，成交金额8.39亿，最高成交楼面价约5231元/平米，万兴地产首入蚌埠;8月成交1宗地，成交总价3.86亿，总面积7.8万㎡;9月成交1宗地，成交总价2.3亿，总面积5.05万㎡。2021年龙子湖区、蚌山区、禹会区、淮上区、经开区和高新区计划出让地块27宗合计约3210亩。

　　住宅市场：截止到8月底，蚌埠市住宅剩余总库存约27732套，按照近一年每月平均去化约2043套，项目剩余总库存去化周期约13.57个月，库存套数持续稳定，市场库存充足，竞争加剧。

　　市场预判：2021年蚌埠市预计供应商住用地约3210亩，10月又将迎来新一轮土拍，将导致蚌埠市在下半年将会有大量新项目入市。因此住宅市场库存会有大幅度增加，但蚌埠市各个板块月均去化量基本稳定，新项目入市并不会对市场起到促进销量的效果，最终只是分流到其他项目客群，因此下半年蚌埠市房地产市场依旧竞争激烈。

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