房地产贷款增速五年下降15.4个百分点 行业越来越穷？

　　一系列针对房地产的金融调控政策，效果逐渐显现。

　　日前，央行发布了《中国区域金融运行报告(2021)》，报告显示，房地产贷款增速继续回落。

　　来看一组数据：2020年末，全国主要金融机构(含外资)房地产贷款、银行业金融机构个人住房贷款余额同比增长11.6%和14.5%，而去年这一数字分别为14.8%和 16.7%。

　　也就是说，房地产贷款和个人住房贷款余额增速比上年分别回落了3.2个、2.2个百分点，尤其房地产贷款，相较于2016 年末的27.0%，增速大幅下降了15.4个百分点，调控收紧效果明显。

　　这种趋势体现在各个主要区域，报告显示，东部、中部、西部和东北地区房地产贷款余额分别同比增长11.5%、11.8%、12.0%和9.3%;相应的个人住房贷款余额分别同比增长13.2%、16.2%、17.9%和13.0%，增幅较上年均出现不同程度回落。

　　01房地产金融泡沫化得到遏制

　　结合近期监管机构的表态，可以看出房地产行业已经实质性的步入钱荒阶段。

　　上周，在新闻发布会上，银保监会宣布房地产金融化泡沫化势头得到遏制，并表示，截至4月末，银行业房地产贷款同比增长10.5%，增速创8年来新低，2021年以来持续低于各项贷款增速。

　　不仅如此，银保监会还公布一组数据：房地产贷款占各项贷款的比重同比下降0.5个百分点，连续7个月下降;房地产信托余额较去年同期下降约13.6%，自2019年6月以来呈持续下降趋势;理财产品投向房地产非标资产的规模持续下降，相关理财产品余额同比下降36%，近一年来持续保持下降趋势。

　　同时，核查“经营贷”违规流入房地产领域也取得积极成效。由于违规开展房地产融资业务，近期，银保监会对5家银行罚款3.66亿元。

　　一系列操作背后事关宏观经济发展，众所周知，房地产行业是防范化解重大金融风险攻坚战的重点领域，官方对此有非常清醒的认识。

　　资金流向实体经济是调控的必然结果。报告显示，2020 年末，全国社会融资规模存量为 284.8万亿元，同比增长 13.3%，比上年末提高 2.6 个百分点;全年社会融资规模增量为 34.8 万亿元，比上年多增 9.1 万亿元，金融对实体经济支持力度明显加大。

　　以制造业为例，各地区创新制造业金融支持方式和融资机制，推动制造业贷款稳步增长，报告显示，全国制造业中长期贷款余额同比增长 35.2%，比上年末高 20.3 个百分点。

　　02资金倾向刚需购房

　　宏观上紧缩的金融政策已经反应在房企层面。

　　6月9日，中指院发布一组监测数据显示，5月房地产企业融资总额为1331.42亿元，同比下降15.94%，环比下降20.13%，融资规模自3月以来持续下降。同时，行业平均融资利率为5.69%，较上月上升了0.29个百分点。?

　　今年以来，行业融资势头明显放缓，中指院数据显示，2021年1-5月，房地产企业共融资8577.48亿元，同比减少10.15%。贝壳研究院数据也显示，今年以来房企境内外债券融资累计约4624亿元，较2020年同比下降18%，达到近三年低点，

　　中指研究院企业事业部研究副总监刘水认为，房企外部融资环境持续偏紧，房企应紧抓上半年融资窗口期，加快拓展融资渠道，积极探索新融资方式，加强融资。另外，要加快促销，提高销售回款率，保障充裕的现金流。

　　实际上，从去年8月开始的“三道红线”融资新规到房地产贷款集中度管理制度，再到今年持续展开的“经营贷”违规调查，针对房地产行业的金融调控，密度和力度都十分罕见。不仅如此，监管机构更是公开喊话，未来将防止经营贷违规流入房地产作为常态化监管工作。

　　不过，值得注意的是，在对房地产金融收紧的同时，监管机构也在进行结构性调整，未来流向房地产行业的资金将重点倾斜在两个领域，第一是租房领域，第二是刚需人群购房。

　　从央行的报告就能看到这种风向，2019年的金融调控强调的是采取措施抑制资金过度流入房地产，而2020年的基调则变为坚持不将房地产作为短期刺激经济的手段，实施好房地产金融审慎管理制度，完善金融支持住房租赁政策体系。

　　不仅是提法的转变，银保监会公布的数据显示，截至2021年4月末，投向住房租赁市场的贷款同比增长31%。

　　同时，在贷款比例和利率方面，银行机构更倾向于至于刚需群体，数据显示，银行业发放的个人按揭贷款中，首套房占比是91.8%，同比上升0.8个百分点。

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