楼市调控加码 未来中国房价走向如何

“十一”黄金周，中国多地对狂奔的楼市踩下刹车。9月30日至10月6日短短7天内，已有19个城市出台限购、限贷等楼市调控政策。

自9月30日晚北京率先加码限贷后，天津、苏州、郑州、成都、济南、无锡、合肥、武汉、深圳等近期房价猛涨的城市也相继出台了力度不一的限制性调控政策。

与此同时，官方还点名警告了一批涉嫌违法违规销售、恶意宣传炒作、严重扰乱房地产市场秩序的房地产开发企业和中介机构。

多地推出楼市新政的直接目的在于遏制房价过快上涨，打压资产泡沫。

据中国指数研究院数据显示，9月中国百城房价环比上涨近3%，涨幅较上月扩大0.66个百分点，涨势已持续17个月。“6平米户型卖出88万元人民币高价”“企业家卖掉企业炒房”等新闻频现报端，投机性购房、恐慌性购房情绪弥漫市场。

考虑到当前实体经济疲弱，抗风险能力不足，企业运行困难，房地产市场过热不仅将挫伤投资实业的信心，使实体经济进一步承压，也将放大金融风险。

今年7月召开的中共中央政治局会议已明确提出要“抑制资产泡沫”，分析人士认为这表明高层已将一二线楼市“高烧”定性为资产泡沫，调控措施蓄势待发。楼市传统旺季在“金九银十”，此刻加码楼市调控，消解局部过热风险，正逢其时。

近几个月房价大涨与加杠杆、信贷过度扩张和土地供应直接相关。本轮楼市新政“对症下药”，以抑制投资投机需求为重点，或限购限贷，或限房价地价，或加强监管，短期料将为当前过热楼市降温。

未来10年房价走势将如何

城市经济发展决定了房价势头，而纵观历史，交通条件很大程度上决定了城市发展潜力。隋朝大运河造就了西安、洛阳、扬州三座当时的世界级大都市。依托长江和珠江的河运，武汉和广州在近代取得了飞速发展。铁路兴起后，沈阳、郑州、株洲分别成为了东北、中原和中南的经济中心。

新一轮的交通革命随着高速铁路的建设而到来，这也预示着有一些城市房价将因此受益，而另一些城市可能被冷落。

盈利的东线：城市房价有刚性支撑

充足的人口是城市房价的刚性支撑。而高铁能否带来充足的人口，这可以从该线路的盈亏来判断。盈利越多，表示客运量越高，沿线城市之间的人才和资源流动 越频繁、经济联系越紧密，这也让经济发达城市更容易聚集人才和资源。据《中国经济周刊》报道，2015年京沪、沪宁(上海到南京)、宁杭(南京到杭州)、 广深港、沪杭、京津6条高铁账面利润为正，净利润65.8亿元的京沪高铁更被誉为全球钱高铁。沪宁高铁2015年利润6.41亿元;宁杭高铁在 2014年亏损3.8亿元后，在2015年扭亏为盈，净利润1.01亿元。尽管暂时还未连接香港，但广深高铁2015年已获盈利1.77亿元。

北京与天津、南京与上海与杭州、广州与深圳，这些城市之间各自形成了交通1以内的经济圈，因高铁受益最多。

亏损的中西线：长沙、南昌、合肥发达了

中西部的郑西、贵广、兰新、成贵、南广、兰渝等多条高铁线路运营仍是亏损状况，有的甚至距盈利遥遥无期。虽然这些线路的客运量并不大，但贯通省会的高铁仍可以提升一些省会城市的经济实力和战略地位。

因为迁移人口在跨省际迁移时会以省会城市为迁移核心城市，然后再向相邻经济圈扩散，所以高铁大大提高了相邻省份省会城市之间的联系。这有利于两地资源和人才的优化配置与流动，共同协调发展。

长沙、南昌与合肥是典型的受益者。过去，因为地形、资金、技术原因，很多铁路如果修到省会，难度和成本会增加不少，所以只能取道小城市。而高铁时代，过去的问题都已不存在，省会城市的人口与资源成为唯一决定因素。

在普铁时代，因为湖南省株洲一直是铁路枢纽中心，省会长沙的经济地位被削弱。当“八横八过厦渝线，长沙还能通往厦门、成都、重庆，整体的通达性将不输于武汉。

南昌与之类似。在普铁时代，江西省小城市向塘在交通线路占据了重要位置。进入高铁时代后，上海到昆明的高铁不再重复向塘到株洲一线，而是改走南昌与长沙，这直接提升了南昌与长沙的地位。南昌已经成为沪昆与京九的交汇枢纽，东南还能通向福州。

普铁时代，蚌埠市才是安徽最重要的交通枢纽。而2016年房价最火的合肥，离不开高铁的助力。“八纵八横”规划中，合肥将成为不输给郑州、武汉的中部 交通枢纽。接入合肥的高铁有：京深高铁、合福高铁、合杭高铁、合郑高铁、合蚌连(合肥、蚌埠、连云港)高铁，沪汉蓉(上海、武汉、成都)高铁。

长沙、南昌、合肥发达的同时，株洲、向塘、蚌埠的地位就相对下降了。株洲与向塘距离省会大约只有半的交通距离，当地居民出行会更加方便，可能导致 很多居民外出工作。蚌埠距离合肥较远，但也是京沪高铁上的一站。频繁的高铁车次对蚌埠并不一定有提升作用。因为不同于普铁时代，过去是“铁路催生城市”， 而高铁时代则是“城市拉动铁路”。北京、上海有能力沿着高铁吸收资源，而蚌埠完全不具备这种吸引力。

四座城市或将变身旅游热城

仔细观察规划中的高铁“八横八纵”路线图，据悉，有4座中西部小城市变身为连接两条线的交通枢纽。这可能为当地汇聚人气，房价也许水涨船高。

四川宜宾：连接了“京昆线”和“兰广线”两条纵线。

重庆万州：连接了“沿江线”、“呼南线”和“郑万高铁”。

湖北宜昌：连接了“沿江线”和“呼南线”一横一纵。

湖南常德：连接了“厦渝线”和“呼南线”一横一纵。

这四座城市的旅游业可能因高铁的到来而取得意想不到的发展。他们本身的自然环境都算不错，过去只是交通不够便利。而高铁可以提高更多大城市居民的出行 旅游意愿，高铁线上风景优美的小城市或将成为大城市居民短途旅行的首选。就像因冬奥会而修的京张高铁带起张家口的旅游经济，推动张家口房价上涨一样，这些 城市也将因旅游业旺盛而吸引大量投资旅游房产的外地人。那时，他们可能成为房价腾飞的“新四小龙”。