市场需求决定房地产行业仍是中国经济支柱

  评级机构穆迪给予2018年中国房地产业“行业稳定”的展望，该机构称，中国将灵活调整调控措施，以维持房地产行业的稳定。

  “虽然2018年下半年中国房地产合约销售增速或将小幅下降，但依然处于我们对稳定展望的基准范围内，房地产整体库存水平仍将可控”，穆迪称：“由于严格调控，中国一线城市的库存及合约销售比率将会上升，但二、三线城市的比率将依然低于2015年3月的峰值。与此同时，房地产业的融资渠道将依然有限，但财务健全的开发商仍将保持顺畅的融资渠道”。

穆迪投资者服务公司25日表示，与一年前一样，房地产市场仍是中国经济的支柱，主要影响到供应链的下游行业，如水泥、钢铁等。

  与此同时，根据穆迪最新发表的报告《中国房地产业：居民需求支持增长，同时受到信贷供应监管的制约》，穆迪看到一些迹象显示中国经济增长动力正在转向房地产和建筑业投资之外。

  穆迪董事总经理/亚太区首席信用总监Michael Taylor 表示，“2017年3月，我们识别出房地产市场的潜在影响蔓延至中国宏观经济领域的4个传导渠道——供应链、金融业、居民领域和政府财政。”

  “其中，供应链仍是向总体经济最重要的传导渠道，中国25%至30%的GDP与房地产和建筑业的需求有关。”Michael Taylor补充道。

  穆迪副总裁/高级分析师李秀军表示，“过去一年中金融系统的相关敞口也有所上升，主要原因是常规银行业发放的房贷增加以及影子银行在房地产信贷供应中发挥更大作用。”

  “但是，影子银行监管收紧可能会限制对这些借款人的信贷供应，带来一定的再融资风险，” 李秀军补充道。

  在居民领域，2017年杠杆上升速度超过2013至2016年，并导致居民流动性转弱。但是，强劲的收入增长和依然较大的存款规模使其违约风险较低。此外，居民住房承受能力也略有增强。

  在政府财政方面，地方政府收入对土地出让金的依赖性仍很高，而对房地产和建筑业税收收入的依赖性略有下降。

  同时，该机构认为，有两项因素可缓解房地产市场变化对宏观经济的影响：首先，货币和财政政策空间可继续缓冲房价潜在回调的影响；其次，城镇化进程推动持续的房产需求，降低了房价长期大幅下降的风险。

穆迪预计，2018年中国部分房价上涨过快的城市调控可能收紧，行业整合将持续，但经营环境所面临的挑战也为财务状况健康的大型开发商带来了并购机遇。此外，多数中国开发商流动性充裕，因此有能力管控2018年较高的债券再融资风险。

  穆迪认为，由于库存水平整体健全、大众市场需求强劲，中国未来房价不太会大幅度调整。而大中城市预售限价、二次购房者限购限贷等调控措施未来6至12个月放松的可能性也不大。