蚌埠未来几年或迎“房屋养老金”使用高峰 申请使用小区逐年增加

房屋专项维修资金被称为“房屋的养老金”，与每个人都息息相关。未来几年，珠城或迎来“房屋养老金”使用高峰。

对于很多市民来说，房屋专项维修资金怎么用，用在哪儿，只是知道个大概。如果不了解这些，就可能会感到这笔资金“使用难”。今天，我们大家一起来了解下，说不定今后还能用得着呢。》》》《房屋维修基金申请政策解读 紧急情况下使用可简化程序》

申请使用“养老金”的小区逐年增加

“随着房屋逐渐老化，大量共用部位、共用设施设备出现问题，维修需求量在逐渐增大。”据市专项维修资金管理中心主任杨海霖介绍，今年前三季度，我市房屋专项维修资金已拨付资金843.8万元，同比增长26%。

尽管相比以往，拨付金额大幅增长，房屋专项维修资金使用难仍是不少人的切身感受。市民张女士近来一直在为住房维修资金的事情苦恼，她在龙湖新村的房子房顶漏水，但要使用维修资金，必须经三分之二以上业主同意，“平时和上下楼都不太熟悉，要获得这么多业主同意太难了。”

前不久，位于高铁南站附近一新建的高层住宅小区一部电梯突发故障。该小区的阳光物业有关负责人张先生介绍，电梯厂家维保费用较高，很多小区都会找第三方维保公司。“即便如此，更换配件、维修等等，每年花在电梯上的钱也要八万多元钱。”由于他们小区的房子目前还没有房屋产权证，未交存房屋专项维修资金，遇到花大钱的时候，物业也束手无策。

从2009年开始，我市新房交易量突破1.57万套，到2015年新房成交量超过4万套，7年累计达到约20万套。很多购买满五年的房屋将渐渐超出建筑工程质量的保修期限，开始出现各种让人挠头的问题。市专项维修资金管理中心预测，未来几年，我市或将迎来物业维修资金的使用高峰期。

哪些情况可以动用维修资金

房屋专项维修资金是指由业主交存专项用于商品住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的维修和更新、改造的资金。业主应当在办理房屋产权证时，将首期房屋专项维修资金存入住宅专项维修资金专户。

房屋专项维修资金由房地产行政主管部门代管，并以一个物业管理区域(小区)为单位建立分户账，按幢建账，明细核算到户。维修资金按户核算，不能统筹使用。业主分户账面维修资金余额不足首期交存额的30%，需要由业主及时续交。首期商品房维修资金的交存数额，按业主所拥有物业的建筑面积计算。

那么维修资金使用范围有哪些呢?据介绍，维修资金专项用于住宅共用部位、共用设施设备保修期满后的大修、更新、改造，不得挪作他用。住宅共用部位一般包括：住宅的基础、承重墙体、柱、梁、楼板、屋顶以及户外的墙面、门厅、楼梯间、走廊通道等。共用设施设备一般包括：电梯、天线、照明、消防设施、安防设施、绿地、道路、路灯、沟渠、池、井、非经营性车场车库、公益性文体设施、物业用房等。

“有四种情况是不能使用维修资金的。”杨海霖说，第一种情况是依法应当由建设单位或者施工单位承担的住宅共用部位、共用设施设备维修、更新和改造费用;第二种情况是依法应当由相关单位承担的供水、供电、供气、供热、通讯、有线电视等管线和设施设备的维修、养护费用;第三种情况是应当由当事人承担的因人为损坏住宅共用部位、共用设施设备所需的修复费用;第四种情况是根据物业服务合同约定，应当由物业服务企业承担的住宅共用部位、共用设施设备的维修和养护费用。

用好“房屋养老金”还有哪些坎

“房屋专项维修资金使用难，主要难在无钱可用、有钱不好用以及众口难调。”

据悉，一些小区部分业主至今尚未办理房产证或房地产开发公司尚有部分房产未售出，还有一些安置房小区，虽已交付但还未办理房屋产权证，也就未缴存专项维修资金，像这种情况，一旦共用部位、共用设施设备发生损坏则出现无资金可用，或维修费用有缺口。

三分之二以上业主同意，是物权法设定的维修资金使用的基本条件。但当某住户房屋出现漏水等情形需要动用专项维修基金时，常常被挡在2/3业主签字同意这一环节上，这就导致了“有钱不好用”。“有个小区申请共维基金来维修道路，涉及到签字同意的业主有上千户，这个签字的过程，签了很长时间。”市专项维修资金管理中心副主任曹家堂介绍，根据国家有关规定，为解决业主“双三分之二”表决难题，降低业主大会和业主委员会的决策成本，提高业主使用维修资金的决策效率，可以根据《业主大会和业主委员会指导规则》的有关规定，指导业主大会在管理规约和业主大会议事规则中，约定委托表决、集合表决、默认表决、异议表决等四种表决方式。然而，我市不少小区尚未成立业主委员会。业主以及小区管理单位参与的组织作用无法有效发挥，更是增加了维修资金使用的难度。

根据国家有关规定，对在老旧小区和电梯更新改造中使用维修资金的紧急情况，可以不经过三分之二业主表决的过程。今年10月1日新的《安徽省物业管理条例》正式施行。将外墙渗水、下水管道破裂、外墙面脱落等纳入应急维修范围，可简化程序。

紫荆名流小区道路破损严重。今年10月，在街道社区居民委员会的组织下，申请使用房屋专项维修资金，在2/3业主签字同意这一环节上仅用了几天时间。目前，该维修项目进展顺利。要想维修资金快捷高效使用，就得强化责任，形成维修资金监管、使用的联动机制。