透视房价上涨 城市虹吸效应如何才能打破？

记者调查发现，一线超大城市因为优质医疗、教育、基础设施资源高度聚集产生的“虹吸效应”圈层继续外扩，不仅让长三角、珠三角大城市圈内一二线城市房价快速上涨，京沪周边部分中小城市房价甚至在调控后不降反涨。热点城市调控政策落地后，城市“虹吸效应”如何才能打破?

一线超大城市

“虹吸效应”圈层外扩

数据显示，截至8月，一二手住宅综合价格指数北京同比涨32%，上海同比涨31%，深圳同比涨23%。

随着大城市圈中一二线城市房价不断上涨，“虹吸效应”圈层正在外扩。长三角、珠三角内的苏州、珠海、惠州、中山等城市的房价同比上涨达30%左右，让人感到在沪深周边也买不起房了。

在“虹吸效应”圈层外扩的背后，上海嘉定和苏州昆山的土地出让价格也是“你追我赶”。年中，两地均拍出单价超过每平方米三万元的住宅用地，这也带动了两地楼盘价格互相传导推动，最先上涨的一边最终会带动另一边补涨。

上述情况也在珠三角出现。深圳房价大幅上涨后，紧挨着的东莞房价也水涨船高。由于东莞房价基数较低，其8月份同比涨幅甚至达到35%，超过了深圳23%的同比涨幅。

在此轮各地楼市调控政策相继落地后，记者调查发现，目前仍的河北廊坊部分楼盘10月份的价格不降反涨。在廊坊市住房保障和房产管理局官网上，10月8日以来，有11个项目发布了备案价格变更公示，其中住宅项目大多上涨5%—10%，有的公寓一次涨幅达到15%。

统计显示，今年8月份廊坊的综合价格指数同比涨幅在三线城市中是最大的，上涨幅度达到61%，8月份三线城市当月总体价格指数同比上涨5.8%。

“虹吸效应”蔓延至

部分省会城市、二线城市

与一线超大城市房价的涨幅相比，部分省会城市、二线城市的房价涨幅更甚。

厦门同比涨43%，南京同比涨28%，武汉同比涨24%……中国房地产数据研究院发布的截至8月的一二手住宅综合价格指数显示，包括上述城市在内的区域内热点城市的房价涨幅不断加速。

在其他原先的大城市房地产市场，一方面有投资投机需求，另一方面也显示出“虹吸效应”蔓延的新情况。

武汉市房管部门的统计数据显示，9月份全市新建商品房累计成交20063套，面积达213万平方米，平均价格为9610.89元/平方米，环比上涨3.59%。不少市场机构分析认为，目前武汉商品房交易中，约半数购房者是从外地来武汉的。

湖北省社会科学院财贸研究所副所长路洪卫的一项调查统计显示，2007年，湖北省形成了“1+8”武汉城市圈，但除了武汉，大部分地市的经济发展水平不高，缺乏有竞争优势的产业集群，服务业发展层次较低、发展滞后，支撑城镇化的产业基础不牢，城镇吸纳农业转移人口就业的作用不强。

据记者调查，“虹吸效应”向东部省会城市及二线城市蔓延，造成三四线中小城市被“掏空”。中信建投研究发展部的一份报告统计，2014年，在整个房地产销售中，东部、中部和西部地区实现的销售金额分别占59%、23%和18%，销售面积分别占48%、30%和22%，东部地区在房地产市场上的集中度也和人口流动趋势相匹配。

业内人士表示，在首批刚性需求被满足后，三四线城市楼市后续乏力的效应开始逐步显现，库存依然高企，房价没有回升，显示出与“虹吸效应”相对应的差异化特征。

如何才能打破

楼市上涨背后的“虹吸效应”?

在本轮房价大涨过程中，重庆市在保持经济增长、保持居民收入较高增幅的同时，楼市仍能保持低房价、低增长现象值得关注。国家统计局的数据显示，众多一二线城市的房价涨幅超过20%，重庆的房价同比仅上涨3%。

中国房地产数据研究院院长陈晟表示，重庆的房价能够长期保持平稳，除了有用地供应方面的原因外，也有初期产城融合规划中对土地、人口、产业的规划相对科学的原因。

专家指出，国内城市要想打破因为大城市“虹吸效应”而带来的房价暴涨怪圈，一方面要加快中小城镇的建设，另一方面要通过公共服务、产业发展、户籍制度、基础设施建设方面的整体规划和区域规划，防止资源过度集中于某一个大城市。

国务院近日发布《推动1亿非户籍人口在城市落户方案》，这被业内看作是推动新型城镇化的重要操作。在这项方案中，除了户籍制度方面的改革外，还特别提出了加快实施中央预算内投资安排向吸纳农业转移人口落户数量较多城镇倾斜的政策。

国家发改委国土开发研究所原所长肖金成认为，在本轮楼市调控背景下，这将促进一二线城市务工人员回流，有助于消化三四线楼市库存，促进中小城镇健康发展，减少大城市的“虹吸效应”影响。